TENGO UNA HIPOTECA, ¿QUE GASTOS PUEDO RECLAMAR?

1.Los gastos de tasación de la vivienda.

2.La factura de la notaría relativa a la escritura del préstamo hipotecario (no de la compraventa)

3.Gastos de Gestoría, siempre que haya sido obligatorio para ti por exigirlo el banco.

4.Gastos para la inscripción de la hipoteca en el Registro de la propiedad.

5.Y ahora también, el impuesto de actos jurídicos documentados.

¿POR QUÉ PUEDO RECLAMAR AHORA LOS GASTOS DEL IMPUESTO SI ANTES NO PODÍA?

La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo rectifica su propia jurisprudencia. El pasado 16 de octubre de 2018, en una nueva sentencia, el Tribunal Supremo determinó que los obligados a  abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados   en las escrituras públicas de préstamos con garantía hipotecaria son las entidades bancarias y no los prestatarios, como hasta ahora se venía declarando. Con este nuevo fallo se anula la doctrina anterior, de la que es muestra la última sentencia de 28 de febrero de este mismo año, que declaraba justo lo contrario, en concordancia con lo que hasta ahora también había declarado la a Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, según las cuales era el cliente (prestatario) el que debía abonarlo.

Según el nuevo criterio jurisprudencial, no cabe la menor duda de que “el beneficiario del documento que nos ocupa no es otro que el acreedor hipotecario, pues él (y sólo él) está legitimado para ejercitar acciones (privilegiadas) que el ordenamiento ofrece a los titulares de los derechos inscritos. Solo a él le interesa la inscripción de la hipoteca (el elemento determinante de la sujeción al impuesto que analizamos), pues ésta carece de eficacia alguna sin la incorporación del título al Registro de la Propiedad”.

Por ello, concluye la sentencia que “el sujeto pasivo en el impuesto sobre actos jurídicos documentados cuando el documento sujeto es una escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria es el acreedor hipotecario, no el prestatario”.

La sentencia anula el artículo 68.2 del reglamento del impuesto aprobado por Real Decreto 828/1995, de 25 de mayo, que establecía que el sujeto pasivo del impuesto era el prestatario. El Tribunal Supremo declara sobre dicho artículo que es ilegal, puesto que “no tiene el carácter interpretativo o aclaratorio que le otorga la jurisprudencia que ahora modificamos, sino que constituye un exceso reglamentario que hace ilegal la previsión contenida en el mismo, ilegalidad que debemos declarar en la presente sentencia (…)”.

¿QUE VA A SUPONER ESTE CAMBIO?

Entramos en un momento de mayor seguridad jurídica, pues el  desconcierto que vivíamos  los abogados, los afectados y a nivel judicial dejará de existir. Además,  con esta nueva doctrina es de suponer que las entidades bancarias dejaran de cobrar el impuesto en las nuevas hipotecas.

Sin embargo, mucho me temo que se van a resistir a devolver los importes ya abonados, aunque tras la sentencia no hay duda de que deberían devolver lo cobrado indebidamente, más los correspondientes intereses.

Por ello, lo más probable es que en prácticamente todos los casos, el afectado tendrá que reclamar a su banco, pues en caso contrario, no es de esperar que las entidades afectadas (todas) devuelvan nada.

¿CUANTO PUEDO RECLAMAR?

Además de los gastos anteriormente mencionados (notaria, registro, gestoría, tasación), que en una hipoteca de 150.000 euros perfectamente puede suponer unos 15000 euros de gastos, los del impuesto, cuyo valor oscila entre el 0,5€ y el 1,5%, según la CCAA.

¿COMO PUEDO RECLAMARLO?

Mª Belén Abad García, Letrada del despacho ABAD ABOGADOS, aconseja en primer lugar, reclamar por escrito al propio banco, y sólo en el caso de que no accedan, o intenten imponer obligaciones o condiciones a cambio, habría que acudir a los Tribunales.

En este punto quiero llamar la atención en la importancia de estudiar con mucho detalle la respuesta que pueda dar la entidad bancaria frente a esa primera reclamación, pues en las negociaciones con los usuarios suelen hacer propuestas que aparentemente son beneficiosas, pero que  encierran renuncias a derechos e impiden una posterior reclamación.

Igualmente, es imprescindible buscar toda la documentación necesaria (escritura de préstamo hipotecario, facturas de notaria, del registro de la propiedad, de gestoría y de tasación del inmueble, y documento justificativo del pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados) que será imprescindible para conocer con exactitud la cantidad a reclamar y presentar una demanda judicial con éxito.

Desde GESTHA (sindicato de técnicos de Ministerio de Hacienda) se ha puntualizado que es posible también otra vía alternativa, consistente en solicitar directamente a Hacienda la devolución de los ingresos indebidos, más los intereses de demora. Pero para ello es imprescindible que estemos ante un préstamos hipotecario formalizado en los últimos 4 años. En otro caso, sólo cabe reclamar y, en su caso, demandar a la entidad bancaria directamente.

¿TIENES ALGUNA DUDA?

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o manda un mail a belenabad@abad-abogados.es

Mª Belén Abad García

www. abad-abogados.es